Từ 1/1/2026, bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường sẽ khiến chi phí làm sổ đỏ của nhiều người dân tăng vọt so với hiện nay.
Ngày 8/9/2025, báo Đời sống pháp luật đã đăng tải bài viết với tiêu đề: “Chuẩn bị tinh thần: 3 trường hợp sẽ tốn bộn tiền khi làm sổ đỏ từ năm 2026, ai thuộc nhóm này xác định ‘đau ví'”. Nội dung như sau:
Theo Luật Đất đai 2024, kể từ 1/1/2026, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất mới căn cứ trên giá trị thực tế, thay vì phụ thuộc vào khung giá tối thiểu và tối đa như quy định trong Luật Đất đai 2013. Khung giá đất – vốn là cơ sở để xây dựng bảng giá trước đây sẽ bị bãi bỏ.
Khoản 1 Điều 257 quy định bảng giá đất hiện hành tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025. Từ sau mốc thời gian này, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất mới để công bố, áp dụng từ ngày 1.1.2026.
Cùng với đó, bảng giá đất sẽ được cập nhật, điều chỉnh hằng năm để phù hợp với biến động giá đất trên thị trường (Khoản 3, Điều 159).
Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng chi tiết tới từng khu vực, từng vị trí. Với các khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá sẽ được xác định đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn (Khoản 2, Điều 159).
Việc xác định bảng giá đất theo phương pháp mới giúp giá đất tiệm cận với thị trường, minh bạch hơn trong tính toán nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí làm sổ đỏ lần đầu – vốn tính theo bảng giá đất có thể tăng mạnh.
Dưới đây là 3 nhóm đối tượng được dự báo sẽ chịu ảnh hưởng rõ rệt khi bảng giá đất mới bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2026:
Người dân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở
Một trong những trường hợp đầu tiên bị tác động mạnh là những người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được tính dựa trên giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố.
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích được tính bằng diện tích đất nhân với đơn giá đất ở mới. Nếu đất chuyển đổi có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp, thì mức tiền phải nộp sẽ căn cứ vào giá đất nông nghiệp hiện hành và giá đất ở sau khi chuyển đổi.
Với việc bảng giá đất từ năm 2026 tiệm cận hơn với giá thị trường, người dân chắc chắn sẽ phải chi trả mức tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể so với hiện nay.
Người sở hữu đất thuộc diện “quy hoạch treo”
Đất nằm trong khu vực “quy hoạch treo” từ lâu đã gây nhiều bức xúc khi người dân không thể thực hiện các quyền cơ bản như xin giấy phép xây dựng, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hay xin cấp sổ đỏ lần đầu. Trong thời gian đất bị “treo”, giá đất tại bảng giá Nhà nước vẫn ở mức thấp, nhưng người dân không thể làm thủ tục liên quan.
Đáng chú ý, nếu thời điểm được gỡ quy hoạch trùng với thời gian bảng giá đất mới có hiệu lực thì người dân sẽ chịu thiệt hại kép. Họ vừa mất cơ hội thực hiện quyền sử dụng đất suốt nhiều năm, lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất với mức giá mới – thường cao hơn gấp nhiều lần so với bảng giá cũ. Đây là nhóm đối tượng rất dễ bị ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách mới.
Người xin cấp sổ đỏ lần đầu
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cũng là một thủ tục yêu cầu người dân nộp một khoản tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất. Các khoản phải nộp bao gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và các chi phí thẩm định hồ sơ.
Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỉ trọng lớn nhất, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tùy theo diện tích và khu vực. Với việc giá đất trong bảng mới được điều chỉnh để gần hơn với giá thực tế giao dịch trên thị trường, người xin cấp sổ đỏ sau ngày 1.1.2026 có thể sẽ phải trả chi phí cao hơn rất nhiều so với thời điểm hiện nay. Những ai đang có kế hoạch làm thủ tục cấp sổ đỏ cần đặc biệt lưu ý để tránh phát sinh chi phí đột biến.
Trước đó, Thời báo VHNT đã đăng tải thông tin: “Đến 1/1/2026: Chi phí làm sổ đỏ tăng mạnh, người dân cần làm ngay thủ tục này để tránh mất tiền oan”. Cụ thể như sau:
Theo đó, từ ngày 1/1/2026, các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương sẽ bắt đầu ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, khung giá đất đã bị bãi bỏ. Thay vì công bố định kỳ 5 năm một lần vào ngày 1/1 của năm đầu chu kỳ như trước đây theo Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và công bố Bảng giá đất hằng năm vào ngày 1/1 để phù hợp với nguyên tắc thị trường. Nếu cần điều chỉnh, sửa đổi hoặc bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ hỗ trợ UBND trong việc xây dựng, điều chỉnh và bổ sung Bảng giá đất. Trong quá trình này, UBND cấp tỉnh có thể thuê tổ chức tư vấn định giá đất để thực hiện các công việc liên quan.
Như vậy, kể từ 1/1/2026, các địa phương sẽ áp dụng Bảng giá đất mới, được cập nhật và điều chỉnh hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất hiện hành sẽ chỉ còn hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025.
Đặc biệt, Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí, đảm bảo nguyên tắc thị trường, đồng thời có thể xác định đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất (khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024).
Trước đây, Bảng giá đất được ban hành 5 năm/lần, dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất (khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013), chỉ được điều chỉnh khi Chính phủ thay đổi khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường biến động. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, vì vậy Bảng giá đất mới sẽ được xác định dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất, không còn phụ thuộc vào giá tối thiểu, tối đa từng loại đất như trước.
Điều này đồng nghĩa với việc chi phí làm Sổ đỏ có thể tăng mạnh từ năm 2026. Lý do là trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có những khoản phụ thuộc vào giá đất được xác định trên Bảng giá đất, bao gồm:
– Tiền sử dụng đất;
– Tiền thuê đất (nếu có);
– Lệ phí trước bạ.
Trong đó, tiền sử dụng đất thường là khoản lớn nhất (một số trường hợp được miễn). Khi Bảng giá đất mới được áp dụng, cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ đều sẽ tăng theo.
Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo người dân nên hoàn tất thủ tục cấp Sổ đỏ trước năm 2026 để tránh mức chi phí tăng cao khi Bảng giá đất mới có hiệu lực.
Theo Khoản 2, Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất được căn cứ vào các thông tin sau:
– Mục đích sử dụng đất;
– Thời hạn sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức hoặc đất nông nghiệp nhận chuyển quyền không tính thời hạn sử dụng);
– Thông tin đầu vào để định giá theo các phương pháp định giá đất: giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;
– Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
– Quy định pháp luật hiện hành có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Như vậy, Bảng giá đất mới không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các khoản chi phí liên quan đến Sổ đỏ mà còn được xây dựng dựa trên nhiều yếu tố, khiến chi phí đăng ký Sổ đỏ có thể tăng đáng kể từ năm 2026.